Assurance immobilier et construction : constructeurs, artisans, architectes, promoteurs, agents, syndics

Votre activité et ses enjeux

« Immobilier et construction » recouvre deux grands univers, qui se croisent souvent dans une même structure :

La construction. Constructeurs de maisons individuelles (contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI), entreprises générales, artisans et entreprises de chaque corps d’état (gros œuvre, charpente-couverture, plomberie, électricité, peinture…), entreprises de rénovation, maîtres d’œuvre, architectes et bureaux d’études. Le vocabulaire de base : le maître d’ouvrage commande et finance l’ouvrage ; le maître d’œuvre le conçoit ou en dirige l’exécution ; chaque entreprise intervient sur un lot ; la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil).

L’immobilier. Agents immobiliers, chasseurs de biens, administrateurs de biens, gestionnaires locatifs et syndics de copropriété agissent pour autrui, souvent avec des fonds qui ne sont pas les leurs. Marchands de biens, promoteurs et constructeurs en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) construisent ou font construire, puis vendent. SCI, sociétés patrimoniales et foncières détiennent des immeubles. Le risque tient à ce qu’ils conseillent, encaissent, signent, vendent ou détiennent.

Une même structure cumule souvent plusieurs rôles : les assurances doivent suivre, sans trou ni doublon.

Les risques propres à l’immobilier et à la construction

• Désordres décennaux : dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (infiltrations, fissures de structure, défauts d’étanchéité), jusqu’à dix ans après la réception.
• Dommages en cours de chantier : sinistre sur l’ouvrage en construction, dommages aux avoisinants ou à des tiers.
• Activité hors du cadre déclaré : technique ou chantier non prévus à l’attestation, qui ouvrent la porte au refus de garantie.
• Sous-traitance : défaillance d’un sous-traitant, paiement direct, caution obligatoire, responsabilité de l’entrepreneur principal.
• Matériel, engins et véhicules de chantier : vol, bris, incendie, y compris sur des chantiers non gardés.
• Santé et sécurité des équipes : l’employeur doit prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs (article L. 4121-1 du Code du travail).
• Erreur de conseil, de mandat ou de gestion pour les agents, administrateurs de biens et syndics ; fraude au virement lors d’une vente.

Exemples de situations types

Ce que la réglementation et vos clients exigent

Dans la construction comme dans l’immobilier, l’assurance est souvent une condition d’exercice et une pièce du dossier de chantier. Les principales obligations (textes lus sur Légifrance, versions en vigueur au 27 octobre 2026) :

Au-delà de la loi, les maîtres d’ouvrage, banques, notaires et donneurs d’ordre demandent l’attestation d’assurance avant l’ouverture du chantier, et les appels d’offres exigent de pouvoir justifier de l’assurance.

Garanties du constructeur : parfait achèvement, biennale, décennale

À compter de la réception, trois garanties légales se succèdent :

• Parfait achèvement : l’entrepreneur y est tenu pendant un an et elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, par des réserves au procès-verbal ou par notification écrite pour ceux révélés ensuite. Elle ne couvre pas l’usure normale ou l’usage (article 1792-6 du Code civil).
• Bon fonctionnement (garantie « biennale ») : les éléments d’équipement de l’ouvrage qui ne relèvent pas de la décennale font l’objet d’une garantie d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception (article 1792-3).
• Décennale : le constructeur est déchargé après dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1). Les éléments d’équipement ne sont concernés que s’ils font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, c’est-à-dire lorsque leur dépose, démontage ou remplacement ne peut se faire sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (article 1792-2).

Les actions contre un sous-traitant se prescrivent par dix ans à compter de la réception pour les dommages des articles 1792 et 1792-2, et par deux ans pour ceux de l’article 1792-3 (article 1792-4-2).

Ce que le contrat décennal doit contenir. L’annexe I de l’article A. 243-1 du Code des assurances (clauses types, en vigueur depuis le 28 novembre 2009) impose notamment que le contrat couvre les travaux de réparation, y compris démolition, dépose ou démontage nécessaires, et qu’il couvre les travaux dont l’ouverture de chantier est intervenue pendant la période de validité, la garantie étant maintenue pour la durée de la responsabilité décennale sans prime subséquente. L’ouverture de chantier correspond à la date de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) pour les travaux soumis à permis de construire. Seuls le fait intentionnel, l’usure normale ou le défaut d’entretien et la cause étrangère sont des exclusions prévues par ces clauses types. L’assuré est déchu de ses droits en cas d’inobservation inexcusable des règles de l’art, sans que cette déchéance soit opposable aux bénéficiaires des indemnités.

Dommage-ouvrage : l’obligation du maître d’ouvrage

L’article L. 242-1 du Code des assurances impose au propriétaire, au vendeur ou au mandataire du propriétaire de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance qui paie les travaux de réparation en dehors de toute recherche des responsabilités. Cette obligation pèse sur le maître d’ouvrage, non sur l’entreprise ou le maître d’œuvre.

Les garanties à étudier pour votre activité

Selon votre métier, certains contrats sont obligatoires, d’autres relèvent de votre protection patrimoniale. Les assurances propres au chantier (tous risques chantier, assurance du patrimoine immobilier, loyers impayés) sont étudiées avec votre dossier. Côté entreprise :

Particularités et pièges des contrats

• Activités déclarées : l’attestation mentionne les activités ou missions exercées, l’étendue géographique des opérations, le coût des opérations de construction et la nature des techniques utilisées (article A. 243-3). Un chantier hors de ces limites expose au refus de garantie : informez l’assureur avant, pas après.
• Coût de l’opération : l’attestation fixe un seuil de coût total de construction par chantier. Un chantier plus important, ou un marché dépassant le plafond d’un contrat, doit être soumis à l’assureur.
• Étendue territoriale : l’attestation précise la zone d’application des travaux couverts.
• Sous-traitance : l’entrepreneur qui recourt à un sous-traitant doit le faire accepter et faire agréer ses conditions de paiement par le maître d’ouvrage, et le sous-traité est garanti par une caution personnelle et solidaire à peine de nullité (articles 3 et 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975) ; le sous-traitant a une action directe contre le maître d’ouvrage en cas de non-paiement (article 12). Le sous-traitant doit lui aussi justifier de sa propre assurance.
• Entreprise en difficulté et cessation : le contrat décennal est réputé maintenir la garantie pour la durée de la responsabilité décennale (article L. 241-1, alinéa 3).
• Immobilier : base réclamation, période subséquente et reprise du passé ; la RC professionnelle ne garantit généralement pas la restitution des fonds, qui relève de la garantie financière.

Les moments où revoir vos garanties

• Nouvelle activité ou nouveau corps d’état : demandez la mise à jour de l’attestation avant le premier chantier.
• Chantier plus important ou marché public : seuil de coût, appel d’offres, caution de sous-traitance.
• Nouvelle activité immobilière : gestion locative ou syndic, avec nouvelle mention de carte et nouvelle garantie financière.
• Levée de fonds, entrée d’investisseurs, cession : RC des dirigeants, garantie du passif.

Comment nous vous accompagnons

Nous comprenons d’abord vos rôles réels (constructeur, maître d’œuvre, mandataire, vendeur, propriétaire) et vos contrats existants, puis réalisons un audit de vos garanties en vérifiant l’adéquation entre activités déclarées et chantiers réels, consultons un réseau de plus de 80 compagnies, vous présentons un comparatif lisible et assurons le suivi des attestations, des déclarations et des sinistres. Aucun résultat n’est garanti à l’avance. Contactez-nous ou découvrez le cabinet.

Pour aller plus loin

• Légifrance : article L. 241-1 du Code des assurances (assurance décennale)
• Légifrance : article A. 243-3 du Code des assurances (attestation d’assurance décennale)
• Légifrance : article 1792 du Code civil (responsabilité des constructeurs)
• Légifrance : loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance
• Légifrance : article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
• Service-public.fr (Entreprendre) : exercer une activité d’agent immobilier

Questions fréquentes

Garanties complémentaires

• Responsabilité civile professionnelle
• Matériel et machines
• Protection juridique
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